公開日：2018.04.10
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持ち家は相続時にトラブルのもとになりやすいので「結論」を決めておきたい
世代的に自分の周りでも、相続に関する話題が増えてきました。
家づくりの仕事をしていると、避けて通れないテーマとも言えます。
その中で「持ち家と賃貸、得なのはどちらか」というテーマは、お金の観点からはよく語られますが、法律の観点ではどちらが有利なのかというご相談を受けることがあります。
法律面でもいろいろなケースがあるので一概には言えませんが、相続でトラブルになりやすいのは「持ち家」なのだと思います。
理由としては、相続財産がほぼ持ち家しかないというケースが多いからです。
持ち家は現金のように簡単に分けられないため、相続人で揉める原因になりやすいのです。
持ち家を複数の相続人で分ける場合、まず考えるのは「共有」です。
しかし、共有はトラブルを招きやすいのです。
共有の不動産を賃貸に出すときには、持ち分の過半数の合意が必要で、リフォームや売却をするときは、共有名義全員の合意が必要になるからです。
「共有」のほかには、売却して現金化してから分ける「換価分割」や、誰か一人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」という方法もあります。
「換価分割」の問題は、すぐに買い手が見つかるとは限らないことです。
その結果、「高く売れるまで待とう」とか、
「相続税の納付で現金が必要なのですぐに売ろう」
などで揉める結果になります。
「代償分割」では、家を受け継いだ相続人が他の相続人に対して代償として金銭を支払うことになります。
ただ家を受け継いだ相続人が現金を用意できなかったり、代償額で折り合いがつかなかったりして争いに発展することがあります。
このように持ち家を相続する場合はどのパターンでもトラブルになる恐れがありますが、相続財産が現金だけなら、これらのトラブルの起きる余地はなくなります。
ただ税金に着目すると、一概に賃貸が有利とは言えなくなります。
不動産の税制上の評価額は、時価より低くなることがほとんどです。同額の資産を持つなら、現金より不動産のほうが相続税は抑えられます。
現実的な手段としては、所有する戸建て住宅を売却して、代わりに相続人の人数分の戸数のマンションを購入して賃貸として貸し出す方法もあります。
たとえ、複数戸持つことが難しくても、相続時に売却する場合、買い手がつきやすいのは都市部のマンションです。
戸建て住宅でもマンションを所有することは、最後は「資産価値」が決め手になるのです。
HOUSEBASE 代表取締役 植村将志
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