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2017.10.17

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土地家づくりのポイント

失敗しない土地に関する相続の考え方とは?

実家が所有する土地をどのように活用、処分するかを検討している方は多いのではないでしょうか?家づくりを考える際にも、その実家をリフォームする、二世帯住宅として建て替える、不動産として売却するなどさまざまな選択肢があります。本コラムではその際に抑えておきたいポイントについてお伝えします。

 

住宅 空き家

郊外や地方にある所有する土地は売却できないことが多い

土地の相続登記には、法律上の制限がなく、罰則もありません。そのため、そのような土地が手続きの煩雑さや費用負担を理由に相続登記されずに数十年経ち、「所有者不明土地」となってしまうのです。

地方では、「所有者不明土地」は「空き家」の増加とともに大きな社会問題になっています。

相続の際、相続財産に地方の土地が含まれている場合、相続人が「売却したい」と考えても、土地に関する需要がないこともあり、売却が困難なケースが多いのです。

人口減少による高齢化や過疎化が進行するため、国も税制面や制度面で対策が講じられていますが、

「所有者不明土地」は今後も増加する傾向にあります。

土地の相続で考えておきたいポイントとは?

地方のみならず東京など都市部でも、人口減少から新規の住宅需要は大幅に減少することが予想されています。土地余り、家余りの時代が到来しているのは疑いようがありません。「財産ではない」土地が急速に増えているのです。

土地の相続のポイントは下記となります。

  • 使わない土地・家は早く売却する
  • 売却できない土地は、活用ができないことを知る
  • 相続時に親族間でトラブルを避けるために、できるだけ生前対策をとる
  • 売却するときは、地元の有力な不動産会社に相談する

不動産業界では、人口減少や地価の格差、生産緑地問題を商機とした早期の売却提案や有効活用のための地主への営業強化が目立っています。

地方や郊外の土地を相続する上では安易な活用は、リスクが高いため避けるべきです。市況がよいうちに土地に関しては現金化することが何よりも大切です。

土地を相続する予定がある場合に生前にやっておいたほうがよいこと

相続税のために土地を売却する場合や、相続人の間で土地を分筆する必要がある場合は、時間に余裕のあるうちに土地の測量を実施しておきましょう。

土地を売却する場合は、売主が隣接地との境界に境界線を明示し、隣接地の所有者とその境界を確認した旨の書面(境界承諾書)を添付した測量図を買主から要求されます。

境界確認は、隣接地の所有者との連絡がとれないと、非常に時間がかかる場合があります。相続の発生から納税までに間に合わなくなることがありますので、注意が必要です。測量は生前に行っておくべきでしょう。

次に必要なことが「認知症対策」です。基本的に認知症になると相続対策はできません。そこで近年増えているのが「民事信託」の活用です。

民事信託とは、財産の所有者(たとえば親=委託者兼受益者)が、信頼のおける家族(子供など=受託者)に財産を託し、定められた目的に従って財産の管理、処分ができるようにする仕組みです。

認知症になる前に、相続を受ける子供などと信託契約(財産の管理、処分を任せる契約など)を結ぶことで、親が仮に認知症になった場合でも子供が代わりに相続対策を行うことができるようになります。

民事信託を専門に行う会社もありますので、そうした会社に実際に相談をすることで、生前の相続対策が可能になります。

まとめ

土地の相続では、値上がりする土地や価格が安定している土地は「活用」を考え、値下がりする土地や売れない土地は「早めの売却」が基本的な考え方になります。「活用」を考える場合、不動産や税制面、ファイナンス、建築等のさまざまな知識、ノウハウが必要となります。

工務店の中には、公認会計士、弁護士、税理士、金融機関などとチームを組み、土地を有効活用できる提案を行える会社もあります。例えば、相続する土地、家を「賃貸併用住宅」として建て替えることで、相続の問題も解決し、継続的に収益を生み出すような家づくりも可能になります。

今回ご紹介させていただく優秀な工務店はこちら

株式会社三京建設株式会社三京建設

地域密着、600棟を超える実績がある東京・城南地域の注文住宅を手掛ける工務店です。土地のご紹介、設計から施工、アフターサービスまでトータルに家づくりをサポートいたします。創業以来多くの皆様に支えられながら、お客様との信頼関係を築き、一棟一棟こだわり、ご満足いただける価格にて提供させていただく、という当たり前のことを愚直に続けてきました。住まいづくりを通して皆様のお役に立てるよう努力してまいります。

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HOUSEBASE 代表取締役 植村将志

HOUSEBASE 代表取締役 植村将志

住宅・建築分野におけるリアルな情報発信や、役立つコンテンツやサービスの提供、実務者向けのソリューションを通じて、すまい手やつくり手にとって納得のできる家づくりを目指しています。

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