相続したけど住まない空き家。売るなら今？
道を歩いていて「この家、空き家かな？」と思うこと、増えていませんか？
日本ではいま、空家率が過去最高を記録しています。少子高齢化の現代では「住まない家」を相続する例も増加。そのお家、住まないのなら売った方がお得かも……。国の空き家対策を中心に、相続した家を売るタイミングについて考えてみます。
空き家率は過去最高に
総務省が5年ごとに行っている調査では、2013年度の全国の空き家は約820万戸で、住宅相数の13.5％でした。これは実は過去最高の空家率。
10年前の調査に比べて約2割増加しており、10年後には全住宅の約2割の約1400万戸が空き家になるという予測もあります。
子どもが独立すると親と同居しないことも多い今は、家を相続したものの誰も住まずに空き家として放置、という状況も多く見られます。
けれど管理されず放置された家は老朽化が急速に進み、最終的には倒壊するなど非常に危険です。
また、生い茂った庭木が道路や隣家にはみ出したり、ゴミが散乱したりと、防犯や衛生、景観などの面からも問題になります。
空家が増えることはあまりいいことではないのです。
「特定空き家」って何？
このような状況を受けて、国は「空き家対策特別措置法」を施行しました。
倒壊や保安上危険な状態、衛生上問題がある、著しく景観を損なっているといった空き家を市町村が「特定空き家」と指定し、所有者に修繕や解体を指導・勧告できるという法律です。
指導や勧告を受けた場合、持ち主は何らかの対策を取らなくてはならず、もし従わない場合は、自治体が強制的に解体することもできます。
何より「特定空き家」に指定された場合、固定資産税の軽減措置がなくなります。
家が建っている土地は更地に比べて固定資産税が最大で6分の1安くなっていますが、改善勧告があるとこの特例からはずされ、土地の固定資産税が最大で4.2倍に増額されてしまいます。これまでは、「古い家があれば固定資産税が安いから……」と空家を放置していた人は、それが通用しなくなりそうです。
一方、空家の増加を何とかしたい国は、空家を中古市場に回るような方策も取り始めました。それが「3000万円の譲渡所得控除」です。
空き家を売った時の税金が安くなった！
2016年4月から、相続した空き家を売却する場合、条件を満たせば譲渡所得の中から3000万円の特別控除が認められるようになりました。
そもそも譲渡所得とは、物件を取得した時の費用や譲渡にかかった費用を譲渡価格から差し引いた金額のこと。
ですが、相続した古い物件などで取得価格が不明な場合は、譲渡費用の5％が取得費として計算され、仲介手数料などの費用を差し引いても売却価格の9割程度は譲渡所得とみなされてしまいます。
しかし、表の要件を満たせば、この譲渡所得のうち3000万円を控除でき、税金が安くなる場合があります。
条件の中には「相続発生の3年後の年末までに売る」というものもありますから、家を相続したけれども誰も住む予定がないならば、早めに売却を検討するのもよいでしょう。
- 相続発生から3年後の年末までに譲渡すること
（相続した家の要件）
- 亡くなった人が直前まで一人で住んでいた家であること
- 1981（昭和56）年5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続の時から譲渡の時まで事業をしたり、貸したり、住んだりしていないこと
（譲渡の際の要件）
- 譲渡価額が１億円以下であること
- 現行の耐震基準に適合するものであること
さらに効果的な節税方法も
このほかにも、相続した空き家を売却する際に効果的な節税方法があります。
相続税の「取得費加算の特例」は、空き家に限らず、複数の不動産や株式などを相続して売却する場合、納付した相続税額を取得費に加算できる特例です。
加算できる額は、相続した土地の評価額を相続財産の合計額で割ったものに相続税をかけた金額。
2014年末までは相続したすべての土地に対する相続税を加算できましたが、2015年以降は譲渡した土地に対応する相続税のみが加算対象です。
この制度は前述の3000万円の特別控除とは併用できないので、相続額によっては、こちらの制度を利用するほうが有利な場合もあります。
相続発生から3年10か月以内の売却が対象となるので、この制度を利用する場合も早めに検討しましょう。
（まとめ）中古物件は今が売り時？
国による空き家対策も後押しして、今後中古住宅市場の活性化が期待されています。
中古住宅が売りやすい流れになってきたということです。
住まない空き家は、管理をしなければどんどん市場価値が下がっていきます。
固定資産税だけを払い続けて老朽化するのを見過ごすより、優遇措置が出てきた今、売却という選択も検討してみてはいかがでしょうか。
HOUSEBASE 代表取締役 植村将志
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