家づくりは「住宅性能制度」を利用すると価値が高まり得になる理由

公開日：2017.08.01 / 最終更新日：2018.11.03

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家づくりは「住宅性能制度」を利用すると価値が高まり得になる理由

家づくりでは、住宅の性能を高めることで、公的な裏付けのある住宅性能の性能・表示・認定制度を利用することができます。そうした「住宅性能制度」を活用することにより、住宅の価値を高めることができ、補助金や税金等の優遇の恩恵を受けることができます。このコラムでは、国や第三者機関が実施している住宅性能に関する主な制度をご紹介します。

住宅性能制度

住宅は「売却」するときの価値を高めて建てる

日本の住宅は世帯数に対して飽和していると言われています。空き家率は約１３%を超え、空き家が８００万戸以上あります。今後も人口や世帯数の減少に伴い、住宅が余っている状況はさらに進むと予想されます。

これからの家づくりで必ず考えなくてはいけないことは、住宅を「資産」として考えることです。国は住宅の性能を資産（価値）の判断指標の一つにしようと考えています。今までは住宅の価値は年々減少し「築２０年で建物の価値はゼロ」と言われておりましたが、国が定めた住宅に関する基準をうまく利用することで、住宅（建物）自体の評価を高めておくことが重要になります。

国がこのような評価基準を準備する理由としては、実際の中古住宅市場で売買を行う民間の金融機関や不動産事業者は、住宅や建築に関するリテラシーが一般的に高くないため、住宅の性能を評価できるスキルや経験が不足しています。そのため、国として「住宅性能の目安」となる基準を作成し、高性能な住宅には住宅としての資産価値を認める施策となっているのです。

高性能な住宅の資産価値が高い理由としては、「住宅性能が高いことで、住宅が長持ちし、長い期間にわたって利用できる社会的なストック」とみなされるからです。

高性能な住宅には、金融機関は優遇金利を設けています。優遇金利は、数字としてはあまり大きく感じにくいかもしれませんが、住宅ローンは借り入れ金額も大きいですし、返済も長期間にわたりますので、たとえ0.3%の優遇金利でも返済期間全体で考えると、一般的な住宅と比較して、かなり得になることが多いのです。

主な住宅性能制度

主要な住宅性能制度を下記にまとめてみます。

1.住宅性能表示制度

住宅の性能を総合的に評価・表示する制度。
新築住宅は１０分野で、既存住宅は９分野で等級表示。
いろいろな住宅性能の基準になっている制度。

2.認定住宅

国が定めた一般的な住宅よりも性能の高い基準を満たす住宅を自治体が認定する制度。
主な認定住宅１：長期優良住宅
主な認定住宅２：認定低炭素住宅

3.BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）

住宅を含む建物の省エネ性能を評価・表示する制度。
★の数でランク付けされる

４.CASBEE（キャスビー、建築環境総合性能評価システム）

建物の環境性能を総合的に評価する制度。
建物単体の省エネ性だけではなく、周囲への環境への負荷なども総合的に判断。
戸建て住宅用と、一般の建築物用がある。

5.「新しいイメージの既存住宅」情報提供制度

既存住宅の流通を活性化させるために国が枠組みをつくっている情報提供の仕組み。
省エネ性能の表示も要件に盛り込まれる。
登録制。

省エネがこれからの家づくりの必須なキーワード

上記の主要な住宅性能制度を利用する上で、必須となるのは「省エネに関する性能の表示制度」です。国としては、CO2の排出抑制という国際的な課題への取り組みの強化もあり、より注力して充実を図りたい分野のようです。

省エネ性能の表示には、２０２０年に予定されている全新築建物の省エネ基準適合義務化を控えていることから判断すると、すでに実質的な必須項目となっていると考えたほうが賢明です。

将来的な住宅の資産価値を考えると、いずれかの住宅性能制度を利用して「省エネに関する性能の表示制度」の基準をクリアし、その認定書等の証明を取得しておくことが、かしこい選択となります。今なら補助金等による公的な支援が利用できる場合もありますので、家づくりを依頼している住宅会社には必ず相談をするようにしてください。

長期優良住宅等の認定住宅は税制優遇も受けられる

長期優良住宅や認定低炭素住宅等の認定住宅は、税の減額措置が設けられているものもあります。

長期優良住宅や認定低炭素住宅等の認定住宅は、自治体が提出された申請図書に基づき基準を満たしているかを判断して認定する仕組みであるため、住宅会社としては申請などに手間はかかりますし、すまい手も申請手数料等の費用は発生します。

しかし、住宅の一定の資産価値を担保する仕組みとして、将来的により評価が高まる可能性もあります。さらに補助金等の公的な支援が受けられる可能性も広がります。第３者的な評価の証がある住宅と、そのようなものが無い住宅との差が生じることは大いに考えられるからです。

＜まとめ＞

現在、国は中古住宅市場の活性化のために、既存住宅（中古住宅）の情報表示を進める準備をしています。2018年度に施行される改正宅建業法で、住宅の不動産取引の際に、インスペクション（建物状況調査）に基づいた住宅の情報提供が義務付けされることになりました。住宅は、建てるときも住み始めてからも、第三者評価に基づく「通信簿」があるほうが、資産価値の高い住宅となる時代になります。