「マイホーム借上げ制度」を使えば家は手放さなくていい！
せっかく建てた家も、ライフステージの変化で住めなくなることがあります。そんな時、別な家に移ることが「住み替え」ですが、その際に役立つ支援制度を紹介します。その名も移住・住みかえ支援機構（JTI）による「マイホーム借上げ制度」。
「住み替えしたい」「家の相続をする」「新築を考えている」そして「住宅ローンの返済が厳しい」…という方に大きなメリットのあるこの制度、ぜひチェックしてください！
「マイホーム借上げ制度」とは？
「マイホーム借上げ制度」とは、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が50歳以上の方のマイホームを借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証する仕組みです。
利用者のモデルとして考えられているのは50歳以上のシニア世代（貸し手）＆子育て中のファミリー世代（借り手）。子どもが独立し広くて住みにくくなってしまった自宅を、そのスペースが必要なファミリーに貸して賃料を得て、互いにメリットを受けるというイメージです。
「マイホーム借上げ制度」のメリット
2006年から開始されているわりに浸透しているとは言いがたいこの制度…ですが、メリットはたくさんあります。特に貸し手側のメリットを2つ見てみましょう。
● 公的な制度に基づいた、終身（最大）の賃料保証
最大のメリットは、国がバックアップしているJTIが、最初の入居者が出た時から、最大で終身に渡って空室期間も含め賃料を保証してくれること（査定賃料下限の85％が目安）。
安定した賃料収入は住み替えの資金づくりに役立ちます。
また、既に住み替えていて、空き家になっていても利用できるのも良い点です。その場合も、最初の入居者決定以後、同様に空き家時も規定の最低賃料が保障されます。
今、日本では空き家が問題になっています→「相続したけど住まない空き家。売るなら今？」。
身近に空き家を持て余している人がいたら、ぜひこの制度を教えてあげてください。
● 3年ごとに契約を見直せる。売らなくていい！
もう一つ、この制度の良いところは、自分の物件を「手放さずに」資産化できる点です。貸出している物件や土地は相続することもできます。
その理由は「マイホーム借り上げ制度」の家が「3年定期借家契約」で貸し出されているから。
通常の賃貸契約とは違うので契約が終わる3年ごとに自宅に戻ったり、売却したりすることができるほか、入居者の居座りや立ち退き料請求などのトラブルも起きません。
この点を活かし、JTIでは「再起支援借上げ制度」という事業も行っています。
これは、予測しなかった収入の減少などにより住宅ローンの返済が厳しくなった場合、一時的にマイホームを賃貸して、その収入をローン返済にあてる時に使える制度です。
この場合は50歳以上という年齢制限が撤廃されます。状況が改善したら、3年ごとにまた自分の家に戻る判断もできます。
その他にも、「入居者と直接やり取りしなくていい（JTIが仲立ちしてくれるから）」、「定期賃料を担保にJTI提携ローンも組める」など、多数のメリットがあります。
この制度を利用したらいいのかどうかも含め、事前にしっかり専門家がカウンセリングしてくれるので、迷っている場合も安心です。
「マイホーム借上げ制度」の注意点
- 賃料が相場より低くなる
定期借家契約や家賃保証があることと引き換えに、予定賃料は目安で周辺相場の8割から9割。
決定した賃料から15％を差し引いた金額が制度利用者の手取りで、15％の内、5％は協賛事業者への管理費用、10％は空室時の保証準備積立と機構の運営費となるそうです。
- 制度開始までにある程度期間が必要
申込みから契約成立までに、3か月から5か月程度が目安です。
対象になる物件には耐震性など各種の条件があり、建物診断の結果によっては補強・改修工事が必要になる場合もあります。さらに最初の入居者が決定して初めて契約が成立するので、その期間も考えておく必要があります。
全国で利用できる制度ですが、利用希望者の近くに協賛事業者がいない地域では、その分時間がかかるようです。
- 費用について
制度を利用したい場合はカウンセリングなど無料サービスを受け、正式に申し込みます。その際の申込手数料は17,000円+税。これは制度を結果として利用しなくても戻ってきません。
その次に、認定基準に達しているかの建物診断費用が45,000円+税。
この建物診断の結果、耐震補強その他の改修をした場合はその費用も負担する必要があります。
実は建物診断の手続き・費用カットや、50歳という年齢制限をなくせる、新築時の物件認定事業があります。
それが「かせるストック」（正式名称：移住･住みかえ支援適合住宅）です。
JTIが建築後のメンテナンス態勢などを確認した認定協賛社員や協賛事業者によって建てられた適合住宅に対する特典で、建てた後50年間、その内容が持続します。新築する際は申請を検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
家を建てては壊す時代は終わりました。現在は家を社会の財産として長く活用する流れになっています。その流れを受けて、今回紹介した「マイホーム借り上げ事業」の他にも、「リバースモーゲージローン」など、家を所有した後の人生を広げる選択肢が続々と増えてきました。
「すまい手3か条」でも申し上げましたが、家は資産として考えましょう。家が負債にならないよう、いつも新しい制度にアンテナを張って、活用してくださいね！
HOUSEBASE 代表取締役 植村将志
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